相続による不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由

不動産の相続登記とは、亡くなった方の名義であった土地や建物を、相続人に変更する登記手続きのことです。
これを怠ると、その土地や建物の所有権を第三者に主張することができません。
たとえば、その不動産を貸して賃料を得ることも、売却することもできないのです。

相続登記は、不動産登記法改正に伴い、2024年から義務化されました。
この背景には、相続登記がされない土地が存在することによって、国や地方公共団体が行う道路や災害復旧の公共工事に大きな支障となっていた事実があります。適正な補償をして民間の土地を収用する「土地収用法」による公共工事では、相続登記がされないまま長期間にわたって放置された土地が一筆でもあると、相続人を探索することは容易ではありません。たとえば、三代前の相続がされていない土地には、100人近い相続人がいる…そんな事例もあるのです。
このような国民の不利益を防ぐため、新しい法律では、相続によって不動産を取得した相続人は、その相続を知った日から3年以内に登記を申請するように定められました。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ここでは、相続登記をしなかったときに起こりうるトラブルを一緒に考えてみましょう。

相続登記をしなかった場合に起こる「困りごと」

1. 不動産に関する権利を第三者に主張することができないため、自身がその不動産を相続するという遺産分割協議が終了していても、登記簿上の所有者にはなれません。もしも、他の相続人が自分の持分を勝手に売却して、その登記をしてしまうと、買主に対して「私の不動産だ！」と対抗することはできません。さらに、相続する不動産がアパートや貸家の場合は、相続人を確定し、相続登記をしないと賃料請求をすることもできません。
2. 時が経つとともに、相続人も死亡し、相続人の子、孫…と新しい代に相続の義務が発生していきます。関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしても、話がまとまらなくなる可能性が高くなります。
3. 亡くなった人の名義のままでは、その不動産を担保としてリフォーム資金などの融資を受けることができません。
4. 相続財産の名義変更の前提である遺産分割を終えていない場合は、相続人全員の共有財産となるので、共有者全員が合意しなければ、その不動産の売却はできません。また、遺産分割協議が終わっていても、相続登記をしていなければ、同じく売却や大規模リフォーム等の変更行為、解体工事等の処分行為をすることもできません。
5. 相続人の誰かに借金や税金の滞納がある場合、債権者からその相続人の不動産持分が差し押さえられてしまうおそれがあります。

登記をしない理由…これはいずれも「うっかり」や「思い込み」、「間違った情報」によるものです

亡くなった方が、遠方に不動産を所有しており、遺族（相続人）が発見できずに、名義変更を怠ったケース

亡くなったときの住まいやその近傍、または生前ゆかりのある土地であれば、相続不動産があることをご遺族が想定して調査されるのですが、まったく縁のない土地に不動産をお持ちだった場合、相続すべき不動産があることを相続人が発見できないまま、年月が経過してしまうケースがあります。
このケースは、「まさかこんな場所に不動産を持っているなんて思わなかった」という思い込みですが、それでも相続登記をしなかったことに違いはありませんので、このままでは相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てくるリスクがあります。
また、一旦は遺産分割協議が終わっていても、新しい相続人が現れて相続分を主張されれば、遺産分割協議がまとまらなくなってしまいます。

相続人が行方不明になってしまい、遺産分割協議ができないと思い込んで名義変更をしなかったケース

なんらかの事情があり、相続人のうちの誰かの行方がわからないこともあります。遺産分割協議は、すべての相続人が揃わないと成立しないため、「相続ができない」と思い込み、放置されることもあるようです。
このような場合には、「不在者財産管理人選任の申立て」による相続手続きを行います。家庭裁判所に申立てを行い、司法書士や弁護士などの法律の専門家が、行方不明の相続人に代わってその人の財産管理人（法定代理人）として遺産分割協議に参加し、相続登記を行うことができるようになるのです。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいたケース

売買や交換、贈与等で不動産を取得すると法務局で発行される権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）。とても大切なものですが、亡くなった方が紛失されていることもあります。
もし、これを紛失してしまったとしても、相続登記に関しては登記申請することができますのでご安心ください。

相続登記をすると、莫大な相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続の手続きをすると、必ず相続税が発生すると思って、あえて相続登記をしない選択をされるご遺族もいらっしゃるようです。しかし、多くの相続案件のうち、相続税が発生するのは全体の10%未満に過ぎず、ほとんどのケースでは相続税は課されません。
相続不動産の路線価や、相続人の数によって計算方法が異なりますので、専門家へお尋ねください。

なんとなく長期間が経過してしまったことから、罰則を恐れて名義変更ができなかったケース

2024年の相続登記の義務化に伴い、法務局から「長期間相続登記等がされていないことの通知」が送られてくることがあります。「長期にわたって登記をしなかったから、過料が恐ろしい」という気持ちはわかりますが、その通知は決して放置しないでください。
施行されて間もないこの法律を正しく運用していくために、私たち司法書士は親身になって相談に応じます。まずは一緒に解決の糸口を探しましょう。

そもそも、不動産は登記をしないと、本当の意味では自身の所有にならないことを知らない方もいます。購入、相続、贈与などで不動産を取得した場合には、所有権の移転登記が必要になります。建物を新築するときも、権利の登記は不可欠です。
ご自身の権利を守るためにも、登記は確実にしておくことをおすすめします。

相続による不動産の名義変更（相続登記）　手続きの流れ

「不動産の所有者が誰なのか分からない」そんなときは、法務局で登記簿を閲覧すれば、誰でも確認できます。所有者の住所や氏名だけでなく、担保の有無も知ることができます。
相続が発生した場合は、この登記簿上に記載のある亡くなった方から、相続した方の名義に変える手続きを行います。トラブルを未然に防ぐためにも、すみやかに着手しましょう。

相続による不動産の名義変更の手続きは、大まかに以下の流れで行います。ご自身で対応されることが不安な場合は、司法書士へ依頼されることをおすすめします。

１	相続不動産や相続人の確定・遺言書の確認 まずは相続する不動産を名寄帳や固定資産税通知書等から調べ、亡くなった方の戸籍等から法定相続人を確定させます。これによって、相続する不動産と相続人が確定します。 亡くなった方が遺言書を作成していた場合は、手続きが異なりますので、こちらをご覧ください。
２	遺産分割協議～書類の作成 １．の調査で確定した不動産の登記簿や権利書などを揃えて財産目録を作り、相続人の間で誰が引き継ぐのか話し合いを行います。ここで決まった内容を遺産分割協議書に落とし込み、すべての相続人が署名、実印押印を行い、印鑑証明書を添えます。
３	登記申請書の作成 相続登記の申請書を作成する場合は、ケースによって添付書類も多岐にわたり、申請書の記載方法も異なります。 法務局の相談窓口でも対応してくれますが、専門家である司法書士に依頼することで、スピーディで正確な手続きをとることができます。
4	法務局への登記の申請～登記完了 相続登記の申請書と、添付書類を取りまとめて、相続する不動産を管轄する法務局に申請します。 提出した書類に不備がなければそのまま受理され、登記完了後に不動産の名義が相続人に変更されます。

不動産の相続登記に必要な書類

亡くなった方（被相続人）の書類

1. 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等 ※	相続人を確定するために必要な手続きは、まず被相続人が生まれたときから、亡くなるまでの戸籍謄本をすべて集めることから始まります。 転籍（本籍地が変わること）や、婚姻をされている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村で、除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。 これらは、相続人であることを証明すれば取得できますが、複数回にわたる転籍や遠方の市区町村に請求する場合、または海外へ移住されているケース等では、かなり煩雑な手続きになります。
2. 住民票の除票の写しまたは、戸籍の附票 ※	被相続人を住所、氏名及び本籍地で特定するために必要です。相続する不動産の登記簿に記載された氏名・住所と合致するか確認します。

相続人の書類

1. 法定相続人全員の戸籍謄本 ※	相続人であること、現在も生存していることを証明するためです。
2. 遺産分割協議書 ※	法律で定められた相続分と異なる割合で相続する場合に必要です。
3. 法定相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書に添付します。
4. 相続財産を取得する相続人の住民票の写し ※	相続登記後、不動産の新たな所有者として登記簿に記載される方の住所を特定するためです。
5. 相続する不動産の固定資産評価証明書（一番新しい年度のもの） ※	相続登記にかかる登録免許税を計算するためです。
6. 相続する物件の登記事項証明書 ※	相続登記申請の前に、不動産の表示を特定したり、被相続人名義の不動産かどうかを確かめるためです。

上記以外にも書類が必要な場合があります

大切な方が亡くなった哀しみの中において、これらの書類を、正しくすべて集めることは、簡単なことではありません。
戸籍謄本等の収集において、取得請求書に不備があると、またやり直し…という手間もかかります。

司法書士法人ハート・トラストに相続登記の手続きをご依頼いただく場合では、「※」の書類は、すべて収集・作成を代行することができますので、どうぞお気軽にご相談ください。

ハート・トラストの相続手続きサポートと費用について

「相続する不動産がたくさんあるようだ」
「相続人が何人いるか不安…」
「被相続人名義の不動産を賃貸しているが、どうしたらいいか分からない」など…

ご心配ごとは抱え込まず、ハート・トラストにお問い合わせいください。ケースに応じた相続のあり方を、ご遺族に寄り添って考えてまいります。
費用等は下記ページにてご確認ください。

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